ミドリムシ不動産（株式会社ミヤケン運営）

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは自身の住む為の自宅を作る際、その一部に生活を完全分離した部屋を作り貸出す事で、自宅に住みながら賃貸収益を得ることができます。

近年では新築や建て替え等、注文住宅を検討する際に賃貸併用住宅を検討対象にする方が多くなってきたと聞きます。

自己使用面積等の一定の条件さえ整えれば住宅ローンを使うことも出来、一見これ以上無い経済的メリットを持った自宅建築方法に見えますが、そう単純でもありません。

 

賃貸併用住宅を計画する際に必要なこと…

そもそも建築予定地に賃貸需要がどの程度あるかを把握する必要があります。

全く無いということは少ないと思いますが、本当に全く無いようならばこの段階で止めるべきです。

需要はありそうだとしても、実施に向けて調べる事、考える事は山積みです。

① 実際にどのような賃貸需要があるのか？

② 実は空室が多い等、供給とのバランスに問題はないか？

③ 絶対欲しいと思っている自身の居住スペースを決め、自身の住む間取りや広さと、賃貸用に取れる間取りと広さのバランス等を、需要とのすり合わせをして満足するものができるのか？　

④ 空室リスクをどこまで取れるのか？

建築費も自身だけの自宅を建てるだけと比較して費用は上がります。

 

いくら資金を投入しても、入居がなければ家賃は入ってきません。

これらを踏まえて、計画して行くことになります。
当然、賃貸不動産の専門家がいた方が良いです。
そして、無事計画も整い、いざ実行となっても手放しではいられません。

 

 

この続きは次回に続きます。

賃貸で借りているお部屋に誰が嗅いでも生活に支障が出るような異臭をつけてしまった場合、当然借主の責任と負担で除去しなくてはなりませんが、いわゆる生活の一部として楽しむ香りニオイについても、借主の責任と負担で除去する事が求められるようになってきてます。

 

賃貸住宅のニオイを巡る一連の流れでまず起点となるのが、タバコのニオイで、主に退去時の原状回復の際の負担割合がトラブルの元になっております。
かつては喫煙も通常の生活の一部とされ、ニオイやヤニの付着、変色について、除去、修繕を借主に負担していただく事が比較的難しい事案でした。

 

当然程度の問題もありますが、「ニオイが取れない」「ヤニの付着が酷く経年以上に変色してしまった」等、状態が特に酷い場合は借主に請求するケースはもりましたが、大体がトラブルとなり、裁判になる事も少なくなかったようです。

 

そうした幾つかの裁判の中で「一般的なクリーニングで除去、修繕できない場合は、通常の使用による汚損を超える」という判例が積み重なり、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にもそのように記載されるようになりました。

 

要は、簡単に除去、修繕できないタバコのニオイ、ヤニ汚れ、変色については、借主の負担で除去、修繕する必要があるという事を国が示したのです。受動喫煙防止の健康増進法改正の後押しもあり、今ではかなり定着し、気を付ける喫煙者も多くなりました。

 

そして最近では、「一般的なクリーニングで除去、修繕できない場合は、通常の使用による汚損を超える」という部分について、タバコに限らず、お香、アロマオイル、市販の芳香剤等、他のニオイについても問題視されるようになってきました。自分が望んでいない香りがする時点でその方にとっては異臭です。

 

感覚的にですが、古いなりの部屋のニオイ以上に問題にされる事が多い気がします。
前の入居者がつけたニオイが原因で次の入居者が決まらない可能性がでる上に、それが通常のやり方では落ちないとなれば、当然の流れでしょう。
定着しやすく、簡単に除去できない上に強い香りが増えたというのも、大きな原因の１つになっているかもしれません。

 

定着してしまったニオイの除去については、契約特約にタバコと合わせて折り込まれている事も多くなりました。そもそも、これらの使用を禁止しているお部屋も多くはないですが出てきました。

 

代表的な香りを楽しむ物について、いくつか具体的に見ていきます。

 

まずは、お香について。火をつけて煙を出す時点で、タバコに近い扱いとなります。頻繁に長期間使い続ければ、ヤニも付着し、香りも壁紙や床天井に染み付き簡単には除去できなくなります。

 

次にアロマオイル等の揮発させて香りを楽しむ物についても、頻繁に長期間使い続けると香りが壁紙や床天井に染み付き簡単には除去できなくなります。

 

市販の芳香剤についても、注意が必要で、特に香りを定着させるようなタイプのものは、文字通り室内に定着させるので、年数が積み重なると簡単には除去できなくなります。

 

体や衣服につける香水を日常的に使っている場合も、香りが定着する事があります。

 

それぞれ、定着させないようにするには、連続使用を避ける事と適度な換気が必要となります。

 

 

ここまで、賃貸の原状回復を見据えた上での香りの考え方について書いてきましたが、一概にダメという事ではありません。原状回復の際に負担が発生する可能性を理解した上で使用されるのであれば、禁止されていない限り、ご自身の思うように香りを楽しんで頂けます。

また、持ち家の場合、退去時の負担については気にする必要はありませんが、好みが変わったとか、他の家族には合わなかった際などは、定着した香りの除去を考える必要が出てくるかもしれません。

香りなどの嗜好品を楽しむ際には、このようなこともあるんだなぁと思い出して頂ければ幸いです。

 

前回からの続きです。

→賃貸併用住宅ってどうなの？　その1

 

賃貸併用住宅としての新築計画が決まったところから、
入居者を募る段取りを考えなくてはなりません。

 

一般的には不動産業者と相談しながら進めていくことになりますが、出来れば竣工前から募集を掛けたいところです。

前回のにも書きましたが、入居が無ければ家賃が入ってきません。

 

事が進み、上手く入居者が決まったとしても、
気にかけなくてはならない事は多くあります。

 

入居者の問合せ対応や部屋の修繕維持は家主の義務です。問題が起きたら即対応手配するなど、自宅以上に気を使わなくてはなりません。家主が直接関わらず管理会社や外注に任せる事で、管理の労力を軽減することはできますが、家主としての義務や負担が無くなる訳ではありません。近頃は管理コストも上がっており、それなりの管理費を請求されます。求める収益のボリュームによっては、相当な好立地・好条件物件でないと、思っている様な収益が上げられない事もあります。

退去があれば修繕して募集しなくては、次の入居者を決められませんから。。。

 

最後に、実は実施前に見落としがちな、最もクリアしなければならない事があります。

ご本人たちの気持ちの問題です。

 

壁、床の向こうに利害関係にある他人が住んでいる状況を家族全員がしっかり理解できているかどうかは大変重要です。

入居者が決まってからこんな筈では無かったでは済まされません。

防音や導線設計など、物理的な対策は費用さえ掛ければある程度出来ますが、100％お互いの生活を感じさせない様にする事は不可能です。

家主と入居者の関係は、簡単に言うと壁や床を挟んだ向こう側に家主一家にとってのお客様が住んでいると言う事になります。余計な気を使ってしまったり、落ち着かないと思われる方も少なくありません。

 

大変そうな事ばかり並ぶので辟易(へきえき)してしまったでしょうか。

逆にこれらの条件をクリアできるので有れば、
最初にも述べた通りこれ以上無い経済的メリットを持った自宅建築方法です。

 

少しでも可能性を感じるので有れば、まずはご家族と話し合ってみては如何でしょうか。

 

 

今回は、賃貸住宅に関してのお話となります。

 

賃貸住宅の「ニオイ」について、どのくらいの方がご存知でしょうか？

例えば、賃貸で借りているお部屋に、
誰が嗅いでも生活に支障が出るような「異臭」をつけてしまった場合は当然、
借主の責任と負担で除去しなくてはなりませんが、

実は、いわゆる生活の一部として「楽しむ香り（ニオイ）」についても、
借主の責任と負担で除去する事が求められるようになってきてます。

 

賃貸住宅のニオイを巡る一連の流れでまず起点となるのが「タバコのニオイ」で、
主に退去時の原状回復の際の負担割合がトラブルの元になっております。

かつては喫煙も通常の生活の一部とされ、ニオイやヤニの付着、変色について、除去、修繕を借主に負担していただく事が比較的難しい事案でした。当然程度の問題もありますが、「ニオイが取れない」「ヤニの付着が酷く経年以上に変色してしまった」等、状態が特に酷い場合は借主に請求するケースはもありました。その大体がトラブルとなり、裁判になる事も少なくなかったようです。

そうした幾つかの裁判の中で「一般的なクリーニングで除去、修繕できない場合は、通常の使用による汚損を超える」という判例が積み重なり、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にもそのように記載されるようになりました。

要は、簡単に除去、修繕できないタバコのニオイ、ヤニ汚れ、変色については、
借主の負担で除去、修繕する必要があるという事を国が示したのです。

 

受動喫煙防止の健康増進法改正の後押しもあり、今ではかなり定着し、気を付ける喫煙者も多くなりました。

そして最近では、「一般的なクリーニングで除去、修繕できない場合は、通常の使用による汚損を超える」という部分について、タバコに限らず、お香、アロマオイル、市販の芳香剤等、他のニオイについても問題視されるようになってきました。

自分が望んでいない香りがする時点でその方にとっては異臭ということなのです。

 

感覚的にですが、古いなりの部屋のニオイ以上に問題にされる事が多い気がします。
前の入居者がつけたニオイが原因で次の入居者が決まらない可能性がでる上に、それが通常のやり方では落ちないとなれば、当然の流れでしょう。
定着しやすく、簡単に除去できない上に強い香りが増えたというのも、大きな原因の１つになっているかもしれません。

定着してしまったニオイの除去については、契約特約にタバコと合わせて折り込まれている事も多くなりました。そもそも、これらの使用を禁止しているお部屋も多くはないですが出てきました。

 

■代表的な香りを楽しむ物について、いくつか具体的なものをご紹介します

まずは、お香について。火をつけて煙を出す時点で、タバコに近い扱いとなります。頻繁に長期間使い続ければ、ヤニも付着し、香りも壁紙や床天井に染み付き簡単には除去できなくなります。

次に、アロマオイル等の揮発させて香りを楽しむ物についても、頻繁に長期間使い続けると香りが壁紙や床天井に染み付き簡単には除去できなくなります。

市販の芳香剤についても、注意が必要で、特に香りを定着させるようなタイプのものは、文字通り室内に定着させるので、年数が積み重なると簡単には除去できなくなります。

体や衣服につける香水を日常的に使っている場合も、香りが定着する事があります。

それぞれ、定着させないようにするには、
連続使用を避ける事と適度な換気が必要となります。

 

ここまで、賃貸の原状回復を見据えた上での香りの考え方について書いてきましたが、一概にダメという事ではありません。原状回復の際に負担が発生する可能性を理解した上で使用されるのであれば、禁止されていない限り、ご自身の思うように香りを楽しんで頂けます。

また、持ち家の場合、退去時の負担については気にする必要はありませんが、好みが変わったとか、他の家族には合わなかった際などは、定着した香りの除去を考える必要が出てくるかもしれません。

香りなどの嗜好品を楽しむ際には、このようなこともあるんだなぁと思い出して頂ければ幸いです。